Kurzzeitvermietung im Wohnungseigentum: Wann Miteigentümer zustimmen müssen

Auf einen Blick

• Grundsatz: Wer eine als Wohnung gewidmete Eigentumswohnung wiederholt kurzfristig an Touristen vermietet, ändert nach ständiger Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs (OGH) ihre Widmung (§ 16 Abs. 2 WEG 2002).
• Zustimmung: Nötig ist die Zustimmung aller anderen Wohnungseigentümer. Ein Mehrheitsbeschluss oder ein OK der Hausverwaltung reichen nicht.
• Gericht als Ersatz: Verweigert jemand, kann das Bezirksgericht die Zustimmung im Außerstreitverfahren ersetzen (§ 52 Abs. 1 Z 2 WEG 2002) – wenn die Vermietung weder das Haus schädigt noch schutzwürdige Interessen der anderen beeinträchtigt noch die Sicherheit gefährdet.
• Ohne Zustimmung: Jeder Miteigentümer kann auf Unterlassung klagen.
• Keine neue Zustimmung nötig: wenn der Wohnungseigentumsvertrag die touristische Vermietung bereits erlaubt oder die Wohnung als Ferienwohnung gewidmet ist.
• Schweigen zählt nicht: Die Zustimmungsfiktion der WEG-Novelle 2022 gilt nur für bestimmte Maßnahmen wie E-Ladestationen oder Beschattung, nicht für Kurzzeitvermietung.

Warum Kurzzeitvermietung eine Widmungsänderung ist

Jeder Wohnungseigentümer darf seine Wohnung grundsätzlich vermieten. Entscheidend ist aber die Widmung, die der Wohnungseigentumsvertrag festlegt – in den meisten Wohnhäusern lautet sie schlicht „Wohnung“. Wer diese Wohnung immer wieder für wenige Nächte an wechselnde Gäste vergibt, nutzt sie nach Ansicht des OGH nicht mehr zum Wohnen, sondern zur Beherbergung.

§ 16 Abs. 2 WEG 2002 erlaubt Änderungen am eigenen Objekt ausdrücklich „einschließlich Widmungsänderungen“. Sie brauchen aber die Zustimmung aller anderen Wohnungseigentümer, wenn deren schutzwürdige Interessen beeinträchtigt werden könnten. Dafür genügt nach dem Gesetz schon, dass eine Beeinträchtigung möglich ist. Bei Kurzzeitvermietung liegt sie für das Gericht auf der Hand: Das Haus wird von ständig wechselnden, hausfremden Personen deutlich stärker frequentiert.

Die wichtigsten Entscheidungen:

• OGH 3 Ob 158/11y (8. November 2011): Zehn Wohnungen in einem Wiener Wohnhaus wurden als Ferienwohnungen vermietet, mit einem Mindestaufenthalt von – je nach Saison – drei Nächten bis einer Woche, samt Endreinigung und Bettwäsche. Der OGH sah darin Beherbergung und eine genehmigungspflichtige Widmungsänderung und verpflichtete die Eigentümer zur Unterlassung. Auf eine stillschweigende Zustimmung durch jahrelange Duldung konnten sich die Eigentümer nicht berufen – es stand nicht fest, ob und seit wann die anderen davon wussten.
• OGH 5 Ob 59/14h (23. April 2014): Schon eine einzige Wohnung, die über das Internet und einen Tourismusverband an zwei bis vier Personen für 2 bis 30 Tage vermietet wird, kann die anderen Eigentümer beeinträchtigen. Die Klage eines Miteigentümers auf Unterlassung hatte Erfolg.
• OGH 5 Ob 43/19p (20. März 2019): Der OGH bestätigte, dass die kurzzeitige touristische Vermietung einer als Wohnung gewidmeten Einheit eine genehmigungspflichtige Widmungsänderung ist. Dass andere Wohnungen im Haus ebenfalls touristisch genutzt wurden, änderte nichts an der Beeinträchtigung der Miteigentümer.

Wann keine neue Zustimmung nötig ist

• Der Vertrag erlaubt es schon: Ist die Wohnung als Ferienwohnung oder Appartement gewidmet oder erlaubt der Wohnungseigentumsvertrag die touristische Vermietung ausdrücklich, brauchen Sie keine weitere Zustimmung. Erlaubt der Vertrag die Kurzzeitvermietung, dürfen die anderen Eigentümer auch eine Unterschrift nicht verweigern, die Sie für eine behördliche Bewilligung brauchen (vgl. § 16 Abs. 3 WEG 2002; OGH 5 Ob 172/25t vom 12. März 2026, ein Wiener Fall).
• Einmalige Vermietung: Keine Umwidmung braucht laut oesterreich.gv.at die einmalige kurzfristige Vermietung oder die Vermietung, während Sie selbst verreist sind – etwa ein Wohnungstausch für die Urlaubsdauer.
• Klassische Wohnungsmiete: Wer an Mieter vermietet, die dort wohnen, bleibt im Rahmen der Widmung „Wohnung“.

Was nicht als Zustimmung zählt

• Ein Mehrheitsbeschluss: Es braucht die Zustimmung jedes einzelnen Miteigentümers.
• Ein OK der Hausverwaltung: Die Hausverwaltung kann keine Widmungsänderung genehmigen.
• Jahrelange Duldung: Eine stillschweigende Zustimmung durch Duldung kommt nur in Frage, wenn die Miteigentümer von der Vermietung wussten und ihr lange nicht widersprochen haben – darauf sollten Sie sich nicht verlassen (OGH 3 Ob 158/11y).
• Kein Widerspruch auf ein Schreiben: Seit 1. Jänner 2022 gilt bei bestimmten Änderungen die Zustimmung als erteilt, wenn niemand binnen zwei Monaten widerspricht (§ 16 Abs. 5 WEG 2002). Das betrifft aber nur bestimmte Maßnahmen wie barrierefreie Umbauten, Langsamladestationen für E-Autos, bestimmte Solar- und Balkon-PV-Anlagen, Beschattung und einbruchsichere Türen – nicht die Kurzzeitvermietung.
• Andere vermieten auch: Dass im Haus schon andere Wohnungen touristisch genutzt werden, ersetzt die Zustimmung für Ihre Wohnung nicht (OGH 5 Ob 43/19p).

Wie lange ist „kurzfristig“?

Eine feste Grenze nennt das Gesetz nicht. Der OGH hat Vermietungen mit Mindestaufenthalten von drei Nächten bis einer Woche (3 Ob 158/11y) und für 2 bis 30 Tage (5 Ob 59/14h) als zustimmungspflichtig beurteilt. Ein Wiener Bezirksgericht hielt Vermietungen unter sechs Monaten ohne Zustimmung für unzulässig – rechtskräftig, aber ohne Bindung für andere Gerichte. Je kürzer die Aufenthalte und je mehr Leistungen wie Reinigung und Bettwäsche dazukommen, desto eher ist es Beherbergung statt Wohnen. Bei Vermietungen über mehrere Monate, etwa an Projektmitarbeiter, ist die Lage weniger eindeutig – hier lohnt sich eine Prüfung im Einzelfall.

So holen Sie die Zustimmung ein

1. Widmung prüfen: Lesen Sie Ihren Wohnungseigentumsvertrag. Er liegt in der Urkundensammlung des Grundbuchs; Hausverwaltung oder Notariat können ihn besorgen.
2. Miteigentümer früh einbinden: Stellen Sie Ihr Vorhaben offen vor – mit Hausregeln für Gäste, einem erreichbaren Ansprechpartner vor Ort und klaren Abläufen beim Check-in. Konkrete Zusagen nehmen Sorgen wegen Lärm und fremden Personen im Haus.
3. Zustimmung schriftlich einholen: von allen anderen Wohnungseigentümern, mit genauer Beschreibung der geplanten Nutzung. Am saubersten ist ein Nachtrag zum Wohnungseigentumsvertrag, den eine Notarin oder ein Rechtsanwalt aufsetzt.
4. Erst dann vermieten: Wer vorher startet, riskiert eine Unterlassungsklage.

Wenn ein Miteigentümer nicht zustimmt

Dann können Sie beim Bezirksgericht beantragen, die fehlende Zustimmung zu ersetzen (Außerstreitverfahren nach § 52 Abs. 1 Z 2 WEG 2002). Das Gericht prüft, ob die Kurzzeitvermietung das Haus schädigt, schutzwürdige Interessen der anderen beeinträchtigt oder die Sicherheit gefährdet. Das Ergebnis hängt vom Einzelfall ab: Im Fall 5 Ob 43/19p stellten die Gerichte nächtlichen Lärm, Müll, verstellte Fluchtwege und Falschparken fest; im Schnitt kamen 40 bis 50 zusätzliche Personen pro Woche ins Haus. Die Beeinträchtigung der Miteigentümer wog schwerer – der Antrag der Eigentümerin blieb erfolglos.

Was ohne Zustimmung droht

Jeder einzelne Miteigentümer kann auf Unterlassung klagen. Im Fall 3 Ob 158/11y mussten die Eigentümer die Vermietung von zehn Wohnungen einstellen und die Verfahrenskosten aller drei Instanzen tragen. Im Prozess wird nur geprüft, ob eine Zustimmung nötig war und ob ohne sie vermietet wurde – ob die Vermietung genehmigungsfähig gewesen wäre, spielt dort keine Rolle. Dazu kommt: Bereits angenommene Buchungen müssen Sie dann stornieren.

Was neben dem Wohnungseigentum zu prüfen ist

• Sie sind Mieter, nicht Eigentümer: Dann brauchen Sie für die Untervermietung an Gäste die Zustimmung Ihres Vermieters. Ohne sie ist sie grundsätzlich unzulässig und kann zur Kündigung führen.
• Gewerberecht: Leistungen wie Endreinigung, Bettwäsche und Bewerbung auf Buchungsplattformen sprechen laut Wirtschaftskammer Kärnten eher für eine gewerbliche Beherbergung; entscheidend ist das Gesamtbild. Privatzimmervermietung ohne Gewerbe ist nur im eigenen Haushalt am Hauptwohnsitz und für höchstens zehn Betten möglich.
• Bau- und Raumordnungsrecht: Klären Sie, ob die touristische Nutzung zu Baubewilligung und Flächenwidmung passt.
• Aufenthaltsabgabe und Gästemeldung: Ab 1. November 2026 gelten in ganz Kärnten 4,50 € Aufenthaltsabgabe pro Person und Nacht und die verpflichtende elektronische Gästemeldung – Details im Ratgeber zu Aufenthaltsabgabe und Gästemeldung.

Was das für Stadtwohnungen in Klagenfurt und Villach heißt

Stadtwohnungen liegen häufig in Wohnhäusern, deren Wohnungseigentumsvertrag nur die Widmung „Wohnung“ kennt – anders als viele Apartmentanlagen an den Seen und in den Skigebieten, die von Anfang an für die touristische Vermietung geplant wurden. Wer in Klagenfurt oder Villach an Städtereisende, Geschäftsreisende oder für einige Wochen vermieten möchte, klärt deshalb zuerst die Zustimmung der Miteigentümer. Was sich danach rechnet, zeigt unser Rechenbeispiel für eine Stadtwohnung in Klagenfurt.

Was WÖRTHWHILE dabei übernimmt

Bevor wir eine Wohnung vermieten, prüfen wir mit Ihnen Widmung, Wohnungseigentumsvertrag und Auflagen Ihres Objekts. Für das Gespräch mit Ihren Miteigentümern liefern wir die Fakten: Hausregeln für Gäste, Abläufe bei Check-in und Reinigung und wer im Ernstfall vor Ort ist. Die rechtliche Gestaltung der Zustimmung übernimmt Ihr Notariat oder Ihre Rechtsanwaltskanzlei. Mehr dazu: Ferienwohnung in Kärnten vermieten lassen – Leistungen, Pakete und Konditionen.

Häufige Fragen

Reicht ein Beschluss der Eigentümergemeinschaft?

Nein. Für eine Widmungsänderung braucht es die Zustimmung aller anderen Wohnungseigentümer – oder deren Ersetzung durch das Gericht.

Ich vermiete nur ein paar Wochen im Jahr. Brauche ich trotzdem eine Zustimmung?

Wenn Sie wiederholt kurzfristig an Touristen vermieten, in der Regel ja. Ausgenommen ist laut oesterreich.gv.at nur die einmalige kurzfristige Vermietung oder die Vermietung, während Sie selbst verreist sind, etwa ein Wohnungstausch für die Urlaubsdauer.

Im Wohnungseigentumsvertrag steht nichts zur touristischen Vermietung. Ist sie dann erlaubt?

Nein. Dann gilt die Widmung „Wohnung“, und die Kurzzeitvermietung braucht die Zustimmung der Miteigentümer. Dass der Vertrag sie nicht ausdrücklich verbietet, genügt nicht.

Stand: 18. Oktober 2026. Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechtsberatung. Lassen Sie Ihren Fall von einem Notariat oder einer Rechtsanwaltskanzlei prüfen.