Auf einen Blick
- Beispiel: 2-Zimmer-Wohnung, 55 m², möbliert, gut angebunden in Klagenfurt
- Langzeitvermietung: rund 7.380 € im Jahr
- Kurzzeitvermietung mit Management: rund 7.600 € im Jahr bei 200 Nächten zu 95 €
- Gewinnschwelle: ab rund 196 vermieteten Nächten im Jahr liegt die Kurzzeitvermietung vorne
- Markt: Je nach Datenanbieter waren Kurzzeit-Unterkünfte in Klagenfurt zuletzt zu 38 % (AirROI) bis 58 % (AirDNA) ihrer verfügbaren Nächte gebucht
- Nicht eingerechnet: Möblierung, Finanzierung, Umsatz- und Einkommensteuer
Die Annahmen
Wir rechnen mit einer typischen Stadtwohnung: zwei Zimmer, 55 m², möbliert, gut erreichbar von Innenstadt, Universität und Messe. Alle Beträge verstehen sich pro Jahr und ohne Umsatzsteuer.
- Langzeitmiete: 11,50 € pro m² Nettomiete, also ohne Betriebskosten. Inklusive Betriebskosten und Umsatzsteuer entspricht das rund 15,70 € pro m² – etwa dem Angebotsniveau: Wohnungen mit 51 bis 80 m² wurden in Klagenfurt im November 2025 im Schnitt um 15,89 € pro m² inseriert, inklusive Betriebskosten und Umsatzsteuer (immopreise.at). Laut ImmoScout24 lag die mittlere Angebotsmiete von Jänner bis April 2026 bei 16,99 € pro m² brutto, 20 % mehr als im Vorjahr, unter anderem wegen inserierter Neubauten. Tatsächlich vereinbarte Mieten liegen oft darunter: Österreichweit kosteten Mietverträge, die jünger als zwei Jahre sind, 2025 im Schnitt 12,4 € pro m² inklusive Betriebskosten und Umsatzsteuer (Statistik Austria). Erzielen Sie weniger Miete, schneidet die Kurzzeitvermietung im Vergleich besser ab.
- Kurzzeitvermietung: 200 vermietete Nächte zu durchschnittlich 95 € pro Nacht. Das ist ein Wert für ein professionell geführtes, ganzjährig verfügbares Inserat und liegt über dem Marktschnitt: AirDNA weist für Klagenfurt in den letzten zwölf Monaten 58 % Auslastung der verfügbaren Nächte, einen Durchschnittspreis von 121 US-Dollar pro gebuchter Nacht und 20.400 US-Dollar Jahresumsatz pro Inserat aus. Ein durchschnittliches Inserat kommt damit rechnerisch auf höchstens rund 170 gebuchte Nächte im Jahr.
- Endreinigung und Aufenthaltsabgabe zahlt der Gast zusätzlich. Wir nehmen 60 € Endreinigung pro Aufenthalt und im Schnitt fünf Nächte pro Aufenthalt an; die Reinigungspauschale deckt die Reinigungskosten. Auf die Reinigung fällt aber Plattformprovision an.
- Plattformprovisionen: Annahme im Schnitt 15 % des gebuchten Betrags, inklusive Endreinigung.
- Management: Marktüblich sind nach unserer Erfahrung 20 bis 30 % vom Nettomietumsatz, also vom Umsatz nach Plattformprovision und Reinigung. Wir rechnen mit 25 %.
- Laufende Kosten, die bei einer Langzeitmiete der Mieter trägt, bei Kurzzeitvermietung aber Sie: Betriebskosten (2,80 € pro m² und Monat), Strom und Heizung (110 € pro Monat), Internet und TV (35 € pro Monat).
- Mehrkosten durch Kurzzeitvermietung: stärkere Abnutzung, häufigere Kleinreparaturen und eine Inhaltsversicherung für die möblierte Wohnung – Annahme 650 € im Jahr.
Rechenbeispiel: Langzeitvermietung
- Nettomiete: 55 m² × 11,50 € = 632,50 € pro Monat, also 7.590 € im Jahr
- Betriebskosten: zahlt der Mieter
- minus Leerstand beim Mieterwechsel (ein Monat alle drei Jahre): −211 €
- Ergebnis vor Steuern: rund 7.380 € im Jahr
Rechenbeispiel: Kurzzeitvermietung mit Management
- Übernachtungsumsatz: 200 Nächte × 95 € = 19.000 €
- plus Endreinigung, vom Gast bezahlt: 40 Aufenthalte × 60 € = 2.400 €
- minus Plattformprovisionen (15 % von 21.400 €): −3.210 €
- minus Reinigungskosten: −2.400 €
- = Nettomietumsatz: 15.790 €
- minus Management (25 %, marktüblich 20 bis 30 %): −3.948 €
- minus Betriebskosten: −1.848 €
- minus Strom und Heizung: −1.320 €
- minus Internet und TV: −420 €
- minus Mehrkosten für Abnutzung, Kleinreparaturen und Versicherung: −650 €
- Ergebnis vor Steuern: rund 7.600 € im Jahr
Was die Auslastung ausmacht
- 170 Nächte – etwa ein durchschnittliches Inserat: rund 5.830 €, also rund 1.550 € weniger als bei Langzeitvermietung
- 200 Nächte: rund 7.600 €, etwa 230 € mehr
- 235 Nächte: rund 9.680 €, rund 2.300 € mehr
Die Gewinnschwelle liegt bei rund 196 Nächten im Jahr, das sind etwa 54 % aller Nächte. Stark wirkt auch der Preis: 10 € mehr pro Nacht bringen bei 200 Nächten nach Provisionen und Management rund 1.275 € zusätzlich. Und jeder Prozentpunkt Management-Fee macht bei diesem Umsatz rund 158 € im Jahr aus – zwischen 20 und 30 % liegen also rund 1.580 €.
Das ehrliche Fazit: In Klagenfurt rechnet sich Kurzzeitvermietung nicht von selbst. Ein durchschnittliches Inserat mit rund 170 Nächten bringt in unserer Rechnung weniger als die Langzeitmiete. Vorne liegt die Kurzzeitvermietung erst mit überdurchschnittlicher Auslastung, besseren Preisen – etwa rund um Events und in der Sommersaison – oder wenn die erzielbare Langzeitmiete niedriger ist als in unserem Beispiel.
Mehr als Zahlen: Bindung, Flexibilität und Aufwand
- Bindung: Ein befristeter Mietvertrag muss bei privaten Vermietern mindestens drei Jahre laufen, bei Unternehmern fünf. Der Mieter kann nach einem Jahr mit drei Monaten Frist kündigen. Selbst nutzen können Sie die Wohnung in dieser Zeit nicht.
- Flexibilität: Bei Kurzzeitvermietung blocken Sie Termine für sich selbst und können die Wohnung jederzeit leer verkaufen oder anders nutzen.
- Schwankung: Die Langzeitmiete kommt jeden Monat gleich. Kurzzeitumsätze schwanken mit Saison und Nachfrage; in Klagenfurt ist der Sommer am stärksten, der Oktober am schwächsten, auch der Jänner ist ruhig.
- Abnutzung und Aufwand: Mehr Gäste bedeuten mehr Abnutzung, Reinigung und Kommunikation. Ohne Management sparen Sie die Fee, übernehmen aber Check-ins, Reinigungskoordination, Gästemeldung und Aufenthaltsabgabe selbst.
- Recht: In einer Eigentumswohnung brauchen Sie für Kurzzeitvermietung meist die Zustimmung aller Miteigentümer – mehr dazu im Ratgeber Kurzzeitvermietung im Wohnungseigentum.
Für wen sich was eignet
Langzeitvermietung passt, wenn Sie planbare Einnahmen ohne Aufwand wollen und die Wohnung auf Jahre nicht selbst brauchen. Kurzzeitvermietung passt, wenn die Lage Gäste anzieht – Innenstadt, Universität, Messe, Klinikum, Wörthersee –, die Miteigentümer zustimmen und Ihnen Flexibilität oder Eigennutzung wichtig ist. In Klagenfurt kommen die Gäste dafür nicht nur im Sommer: Städtereisende, Geschäftsreisende und Gäste für längere Aufenthalte buchen das ganze Jahr.
So rechnen Sie Ihre eigene Wohnung
- Langzeitmiete realistisch ansetzen: Orientieren Sie sich an tatsächlich vereinbarten Mieten, nicht an Inseraten.
- Auslastung und Preis ehrlich schätzen: für Ihre Lage, Größe und Ausstattung.
- Alle Kosten ansetzen, die bei einer Langzeitmiete der Mieter trägt: Betriebskosten, Energie, Internet.
- Plattformprovisionen und Management-Fee als eigene Zeilen abziehen – auch die Provision auf die Endreinigung.
- Steuern mit Ihrer Steuerberatung klären – sie sind in diesem Beispiel nicht berücksichtigt.
Was WÖRTHWHILE dabei übernimmt
Im Erstgespräch rechnen wir diesen Vergleich für Ihre Wohnung durch – mit Ihrer Lage, Größe und Ausstattung – und sagen Ihnen ehrlich, ob sich Kurzzeitvermietung lohnt. Wenn ja, übernehmen wir Inserate auf über 50 Plattformen, tagesaktuelle Preise, Gästekommunikation, Reinigung, Gästemeldung und Abrechnung. Mehr dazu: Leistungen, Pakete und Konditionen für Eigentümer.
Häufige Fragen
Lohnt sich Kurzzeitvermietung in Klagenfurt?
In unserem Beispiel ab rund 196 vermieteten Nächten im Jahr. Darunter bringt die Langzeitvermietung mehr, darüber die Kurzzeitvermietung – bei 235 Nächten rund 2.300 € mehr im Jahr.
Warum stehen Betriebskosten bei der Kurzzeitvermietung als Kosten in der Rechnung?
Weil bei der Langzeitvermietung der Mieter Betriebskosten, Strom und Heizung zahlt. Bei der Kurzzeitvermietung tragen Sie sie selbst – die Gäste zahlen nur Übernachtung, Endreinigung und Aufenthaltsabgabe.
Sind 25 % Management-Fee fix?
Nein, das ist ein Beispielwert. Marktüblich sind nach unserer Erfahrung 20 bis 30 % vom Nettomietumsatz, je nach Leistungsumfang.
Stand: 18. Oktober 2026. Das Rechenbeispiel beruht auf Annahmen und Marktdaten und ist keine Ertragsprognose für Ihre Wohnung. Es ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung.
